相続等により取得した空家の譲渡所得３０００万円特別控除の特例／岡崎市の税理士法人アイビスが皆様のお役に立つ情報をお伝えします。
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相続によって取得した空家を一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後３年を経過した日の属する年の１２月３１日までに譲渡した時は、その空家を譲渡して得た利益から３０００万円を控除できます。
令和６年１月１日以後の譲渡から家屋や土地を取得した相続人が３人以上の場合の特別控除は２０００万円となります。
この特別控除を受けるには条件がいくつかあります。
１人暮らしでなければならない
この特例は空家をなくすことを目的にしていますので、被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしの場合に限られます。
被相続人に同居者がいなかった場合に限り、亡くなられた方がすんでいた空家とその敷地を相続された方が売却して利益を得た場合に、その利益から３０００万円の特別控除が認められます。
昭和５６年５月３１日以前に建築された建物に限る
対象は、被相続人の居住の用に供していた「昭和５６年５月３１日以前に建築された建物とその敷地」に限られます。
区分所有建築物は除かれ、建物を壊して敷地のみを譲渡するか、建物について耐震基準を満たすように耐震ﾘﾌｫｰﾑをしてから譲渡しなければなりません。
もっとも、耐震基準を満たしている建物の場合にはそのまま譲渡しても特例が適用できます。
相続した後、その家や家を取り壊した後、土地を事業用、貸付用、又は居住用に供した場合には、この特例は適用できません。あくまでも相続から譲渡まで引き続き空家でなければならないのです。
「相続開始から譲渡まで空家であったこと等」については、所在市区町村に状況に応じて売買契約書の写しや電気若しくはガスの閉栓証明書または水道の使用廃止届出書、使用状況が分かる写真、固定資産税の課税明細書の写しなどを提出し、「被相続人居家屋等確認書」の交付を受けて、確定申告書に添付しなければなりません。
平成３１年４月１日以後の譲渡から老人ホーム等への入居者も適用対象に
平成３１年度税制改正により、次に掲げる要件やその他一定の要件を満たす場合に限り、相続開始の直前においてその被相続人の居住の用に供されていたものとして本特例を適用できることとなりました。
この改正は平成３１年４月１日以後に行う被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡から適用されています。
① 被相続人が老人ホーム等に入所した時点において介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所ていたこと。
② 被相続人が老人ホーム等に入所した時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用、またはその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。
令和６年１月１日以後の譲渡から買主が耐震改修等を行っても適用対象に
令和6年1月1日以後の譲渡から、売買契約等に基づいて、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修又は除却の工事を行った場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象となります。
譲渡対価が1億円を超えるものは適用されない
建物および土地の合計譲渡額が1億円を超えるものについては、特例が適用されないこととされています。
もちろん2回以上に分けて売却した場合には通算して1億円超えかどうかが判定されます。また、共有者がいる場合には、その合計金額で判定されます。
共同相続人が間違えて譲渡した場合
譲渡対価の額が1億円を超えるかどうかは、相続人が共同で被相続人居住家屋とその敷地を相続し、その後、時期を前後して各相続人がこれらの資産を譲渡した場合などには、
相続開始の日から最初に譲渡した日以後3年を経過する日の属ずる年の12月31日までの譲渡を合計して1億円以下かどうかを判定することになります。
適用前譲渡及び譲渡の期間内に贈与や低額譲渡があった場合
この譲渡には贈与及び低額譲渡が含まれますので、相続開始の日から譲渡した日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに贈与等があった場合には、贈与時の価額又は低額譲渡時の価額を加算して1億円を超えるかどうかを判定することになります。本制度の適用を受けた場合は、対象資産の譲渡と前後する贈与や低額譲渡について、期間内の合計価額が1億円を超えないように留意する必要があります。
被相続人との共有物件の場合
空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例、相続または遺贈（死因贈与を含みます。）によって取得した被相続人居住家屋とその敷地について適用があります。
被相続人居住用家屋とその敷地のうち、相続人が被相続人の相続開始前にすでに共有によって所有している相続人所有部分については、この特例の適用はありません。
