タワマンの相続財産評価額の見直し／岡崎市の税理士法人アイビスが皆様のお役に立つ情報をお伝えします。
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1室マンションの相続税評価が見直しになりました。
現在の算定方法にどんな問題があるのでしょうか。
現在の算定方法では、マンションは戸建てより低く評価されます。
特にタワマンでは大幅に低くなるため、過度な相続税対策として利用されており、その是正を図るために見直されます。
戸建てとマンション1室の土地の評価額では、マンション１室の相続税評価額は一戸あたりの面積が小さくなるため、戸建てより大幅に少なくなります。
次に建物ですが、高層マンションの時価は高層階ほど高く、低層階ほど低い傾向にあります。
しかし固定資産税評価額は変わりません。
つまり高層階ほど時価と相続税評価額に乖離が生じます。
建物でも戸建てとマンション1室の建物の評価額ではマンションの高層階ほど、時価と相続税評価額に乖離が生じます。
このように、都心の高層マンションを中心に、分譲マンション1室あたりの相続税評価額が時価とかけ離れるケースが目立つようになりました。
実際、都心の高層マンションの場合、１億円で購入した物件でも相続税評価額は2～3,000万円程度の物件は多くあります。
この時価と相続税評価額の乖離を利用した節税が、いわゆる「タワマン節税」です。
相続税を減らしたい富裕層が高層マンションの高層階を買って相続税対策をするケースが増えました。
「富裕層が1億円の物件を買って3000万円の評価額で子や孫に贈与し、その後すぐに売って1億円の現金を手にする」といったケースが目立つようになったのです。
課税当局はこれを「行き過ぎた節税対策」として対応を考えていました。
そんな中、昨年4月、財産評価の例外規定である通達の総則６項を適用した最高裁判決がマスコミに取り上げられ、注目を集めました。
6項では「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」としています。
新しい評価方法によって、高層マンションの高層階ほど影響を受ける
2024年1月1日以降、相続か遺贈、贈与で取得した1室マンションについて評価方法が変わります。
見直しの影響を受けやすいのは高層マンションの高層階です。
9月28日に居住用の区分所有財産の評価について、国税庁が法令解釈通達を出しました。
新評価は2024年（令和6年）1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した財産の評価から適用されます。
具体的な計算式は次のようになります。
（現行の相続税評価額×マンション1室の評価乖離率）×評価水準0.6
「現行の相続税評価額×マンション1室の評価乖離率」は、統計から算出した市場価格理論値、つまり時価を示しています。
現行の相続税評価額の水準が時価の6割に満たない場合に、6割になるよう評価をします。
今回の評価方法の見直しは、高層マンションほど大きな影響を受けることになりますが、
評価額が高くなると言っても、時価の6割程度までです。
したがって、相続税評価額と時価の乖離は引き続きあるということになります。
今回の評価の見直し対象について、タワマン節税のイメージが強いせいか「都内のタワマンのみが影響を受ける」と誤解している方もいるかもしれません。
しかし、見直しの対象は都内のタワマンに限らず、すべての分譲マンションが対象です。
そのため、中層マンションでも相続税評価額と時価との乖離が大きければ、今回公表された評価方法の対象になります。
