税の対策!売却時の譲渡所得税／岡崎市 税理士法人アイビス 相続サポートセンターが相続・相続税にまつわるお役立ち情報をお伝えします。
◆岡崎市近郊にお住いの皆さま！相続のご相談は岡崎市の税理士法人アイビス 相続サポートセンターへ
収益不動産の売却により「もうかった金額」は譲渡所得金額に応じて、個人は所得税（譲渡）、法人の場合は法人税などを支払います。
譲渡取得金額の計算方法は、個人所有でも法人所有でも同じです。
売った金額から買った金額を求めますが、買った金額は帳簿価格で考えなければいけません。
取得費、譲渡費用に入る費目は他にもありますが、大きな金額となる取得費と減価償却費、売却時の仲介手数料に絞って概算で計算する。
押さえておきたいのが、購入費は取得費ではないという事です。
取得費においては、印紙代や購入時に支払った不動産取得税などを購入金額に加えられるが、一方、減価償却費を引かなければなりません。
購入金額が不明なら５％
売った土地が先祖伝来のもので、相続で得た土地・建物で記録がない、買い入れた時期が古いなど、取得費が分からない時もあります。
この場合は、売った金額の５％相当額を取得費とします。
例えば、土地・建物を３０００万円で売った場合、取得費が不明な場合は売った金額の５％相当額である150万円が取得費となります。
取得費が高くなるほど譲渡取得にかかる税は少なくなるため、実際の取得費が高かった場合は大きく損をします。
相続・売却に備えて売買契約書やその他の書類はしっかり保存しておいたほうがいいでしょう。
個人・法人で違いがあり！個人は短期で税率が2倍
個人保有と法人保有の最大の違いは、個人保有の場合のみ、長期（５年超）保有の場合と短期（５年以下）保有の場合で譲渡所得にかかる税率が２倍ほど違います。
なお、法人保有の不動産であればこのような保有期間による税率の差はないです。
個人で保有期間が５年以下の場合は税率が４０％、５年超であれば約２０％となります。
税の面から言うと、５年保有してから売却したほうが利益は大きいでしょう。
しかし、５年経過するのを待っていたら売却価格が大きく下がるかもしれません。
売るタイミングの見極めは、市況と税の両面から考える必要があります。
所有期間の数え方が特殊
個人所有の場合の所有期間の数え方については所得税独特のルールがあります。
税務上は、いわゆる売買契約日もしくは引き渡し日ではなく、売却した年の１月１日時点での保有期間が適用されます。
実際に保有期間をカウントし間違えて税を２倍払う羽目になった家主もいます。
その家主は銀行にも相談していて売却したのですが、銀行員もカウントルールを理解していませんでした。
売却後に税理士ができることはほとんどないので、税のことは事前に税理士に聞いたほうがいいでしょう。
法人は合算、個人は分離課税
もう一つ、売却時の法人と個人の大きな違いは、譲渡所得とほかの所得との合算ができるかできないかです。
法人の場合は決算期にほかの所得と合算して法人税の計算をします。
個人の場合は分離課税です。
収入の合算はなく、譲渡に関する税金だけ別途計算することとなります。
売買契約日、引き渡し日どちらを基準にしてもいい
保有期間をカウントするに当たっては、売買契約日と引き渡し日どちらを基準にしてもいいです。
不動産は大きな金額が動くことから、売買契約日と引き渡し日が数か月離れることも珍しくありません。
これを活用して、取得日は売買契約日、売却日は引き渡し日とすれば保有期間を多少延ばせます。
