アパートマンション経営が本当に相続税対策になるのか？／岡崎市 税理士法人アイビス 相続サポートセンターは相続・相続税のご相談を受付中です
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相続税を計算するために財産評価します。
現金や預貯金はそのまま金額で評価されますが、土地の相続税評価額は、その土地がどのように使われているかによって減額される部分があり、
更地に比べるとｱﾊﾟｰﾄなどが建っている土地は評価が下がります。
さらに、小規模宅地の特例を使えば、条件にあてはまる部分を50％減額してくれます。
また、ｱﾊﾟｰﾄなどの建物は、満室であれば、固定資産税評価額の70％の評価額となります。
ｱﾊﾟｰﾄを建てると土地・建物ともに財産価値を下げることができるため、結果として相続税が安くなるのです。
ただし、アパートローンは金額が多額で、かつ、期間が長期にわたるものがほとんどで、そのローンは相続人が引き継ぐこととなります。
その引き継いだｱﾊﾟｰﾄが、相続後空き室が多くなっていたり、劣化による修理が必要とみなされれば、なかなか思ったような金額では売れないものです。
そのうえ、ｱﾊﾟｰﾄの借金が多額に残っていた場合には、売れたとしても手元に残るお金が少なくなることは明白です。
時には、借金の足りない分を追加で払わなければならないこともあるのです。
遺産分割はプラス財産しかできません。
借金などマイナスの財産は、相続人の間では分割することは可能ですが民法上の債権者に対しては主張できず債権者から法定相続分どおり請求されます。
例えば、借金が1000万円あったとして、「兄が１０００万円引き継いで弟が０円」と分割協議書に書いても銀行には関係ありません。
銀行には各人500万円ずつとカウントして、弟のところにも借金の返済を迫ります。
こういった債務引受を「重畳的債務引受」といいます。
これを片方だけが借金を負う「免責的債務引受」に変更したい場合は、銀行と相続人の間で免責的債務引受契約が必要です。
相続人が元々どれだけ財産をもっているか、確認しないと銀行からはOKが出ません。
銀行の立場に立てば当然のことかもしれません。
お金をちゃんと返してもらえるかどうか確認できなければ、どちらへも催促できる状態をキープしておきたいということでしょう。
アパート・マンション経営をされる際には、引き継ぐ下の世代の意見も聞いて、方向性を決めるのがよいでしょう。
