底地の活用方法／岡崎市 税理士法人アイビス 相続サポートセンターは相続・相続税のご相談を受付中です
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底地とは？
「底地（そこち）」とは、借主所有の建物が建っている状態のことを言います。
借地権が設定されている土地のことをいいます。
「貸地（かしち）」とも呼ばれます。
底地の所有者が地主、土地を借りている人（借地権を持っている）を借地人（しゃくちにん）といいます。
底地を所有する地主には、借地人に土地を貸すことで地代（賃料）を受け取れる権利や、契約更新などの際に借地人から一定のお金をもらえる権利があります。
また借地人が他の人に借地権を売買する際は地主の承諾が必要で、その際は承諾料を請求できます。
底地=他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地、ということもできます。
相続前に同会社に売却
底地は収益性が低いにもかかわらず、相続時の資産評価が高いのが特徴です。
そのギャップを逆手に取って、相続対策に役立てることができます。
その方法は相続予定の人が設立した法人に地主が所有する底地を売却するという方法です。
まず相続財産になる底地を個人である地主から法人に売却し、手放すことで個人の資産が減り相続税を抑えることができます。
さらに底地は買い取り額が低いという市場性を活用することで、相続税路線価よりも売却金額を低く設定することが可能です。
「地主の元に入る金額を低くすることができ、相続財産を圧縮することができます。」
【実例】
関東の地主から相続税の対策の相談を受けた実例を紹介します。
底地に分譲マンションが建ったことで、地主が借地権を買い戻すことができない状態でした。
しかし、土地は持ち続けたいと希望していました。
そのため、「子どもが法人を設立して、地主はその会社の底地権を売却することを提案しました」。
その土地は、路線価を基にした資産評価を行うと1億6,000万円もの評価がつく場所でした。
「当社の鑑定評価額を基に査定して8,000万円で売却することをアドバイスしました」。
土地の評価を半額に下げたことで、売却前の状態よりも低い相続税率にすることができました。
大事なポイントは売却額の決め方です。
「市場価格と同程度にするのがポイントです。同族会社だから金額を低くしたのではなく、第三者に売却しても同じ程度の金額になるようにするのが大事です」
